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地产黑老大的覆灭:亿元楼盘实际成本仅一千万

2016-10-10 来源:无锡商报
 
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  近期房价再度飙升,在上海这样的“房价标杆”城市,甚至出现了排队离婚买房的怪现象。不可否认,房地产是国家重要支柱产业。然而房地产中的猫腻,普通民众又知道多少?记者从房地产商、重庆黑老大陈明亮的发迹入手,揭示房地产行业里一些不为人知的“奥秘”。

  近期房价再度飙升,在上海这样的“房价标杆”城市,甚至出现了排队离婚买房的怪现象。不可否认,房地产是国家重要支柱产业。然而房地产中的猫腻,普通民众又知道多少?记者从房地产商、重庆黑老大陈明亮的发迹入手,揭示房地产行业里一些不为人知的“奥秘”。

  “拆”和“建”已成为城市现代化进程中的特点

  近30多年来,中国城市大举扩张,不外有两种方法一、改造老城区,二、增建新城区≤多城市扩建采取了绕开老城区、兴建新城区的方法。

  曾牵头创作《百城记》的中国学者黄章晋对此有过一段精妙的描述“近年中国城市的市政发展,几乎采用的都是‘大连2.0版’模式,先是政府搬迁到一个新区新区的地理中心一定是巨大的行政中心,行政中心旁边一定有两幢矮小一点的建筑人大和政协的办公楼,办公大楼前必有巨大的广场,广场上必有喷泉,广场旁,一定有一条八车道或十车道的马路,沿着这条大马路,附近一定有体育馆、博物馆之类的巨大建筑。”但不管是改造老城区,还是增建新城区,都离不开一个字“拆。”改旧,要拆老城区居民的房,建新,则要拆农民的房,占农民的地。

  其实,30多年来在中国的经济发展模式中,“制造”和“拆迁”是中国30多年工业化和城市化过程中最关键的两个词,廉价制造和高利拆迁是中国式现代化进程中最重要的两大活动。政府主导的拆城建城运动,是“中国特色的市场经济”的最大特点。

  地方政府和开发商在名义上虽然不是相同的角色,但在房地产的利益面前,表现往往是出奇的一致。对于这一点,陈明亮深有体会。

  “黑老大”陈明亮拥有多个光环落马纯属意外

  作为拥有亿万身家,头顶“重庆渝中区人大代表”、“重庆市古玩商会会长”等多个光环的“黑老大”,陈明亮的落马纯属意外。2009年6月3日,重庆江北区一宝马车主在小区内被人枪杀,警方投入大批警力进行侦办。6月5日,警方获悉有涉案的犯罪团伙隐藏在渝中区大世界酒店内,立即突然袭击,将正在房间内聚众赌博、吸毒的陈明亮及其党羽当场抓获,并从陈明亮及其随从所在的客房和其使用的车内搜出毒品和大量现金、管制刀具。这名人大代表就此被刑事拘留了。

  陈明亮在房产市场呼风唤雨因为有“第二政府”保护

  随着陈明亮的被捕,牵扯出的是一张更令人瞠目结舌的巨大利益网--重庆市司法局原局长文强、重庆市公安局原副局长彭长健、重庆市规划局原局长蒋勇、重庆市公安局刑警总队打黑支队原支队长李寒彬……有了这些人保驾护航,陈明亮“第二政府”的权力更大了,越发能在重庆的房产市场上呼风唤雨了。

  2007年9月,“世纪英皇”项目楼盘迎来了开盘日。“世纪英皇”位于重庆江北区的一块黄金地段,交通便利,地理位置优良。“世纪英皇”项目更是一个复合的开发项目,除了可出售的写字楼以及国际公寓外,在总共16万亩的建筑面积上还兴建了豪华的大酒店、高级的白金会所等商务休闲娱乐场所。值得一提的是,国际公寓的顶层设有直升机停车坪,为客户打造了各项指标都非常优良的空中商务舱。开发商巨额的投入,以及超高档的级别,使得“世纪英皇”的首次开盘价就飙升至9500元/平方米。

  “世纪英皇”项目的开发商正是重庆江州实业集团,陈明亮任董事长。他创办的重庆江州实业是重庆“渝中区民营企业五十强”之一,经营项目涉及仪器仪表、房地产开发、建筑材料等领域。

  作为一个房地产开发商,陈明亮在一步步做大的敛财之路上,开辟了一条更加“安全和保险”的捷径,那就是通过金钱寻求官场的庇护,为自身谋取利益。

  陈明亮初开公司也曾感慨:小公司生存不易

  1976年,陈明亮高中毕业后进入重庆长江仪表厂工作。20世纪80年代初,他南下深圳经商,后回到重庆发展。2003年,陈明亮在重庆注册了一家小房地产公司,公司处于起步阶段,经验不足,势单力薄。在高手云集、官商勾结、混沌不清的房地产界里,陈明亮的公司也是生存不易。该公司在外地开发的一个住宅项目就因为应对“政府职能部门公关”上没有考虑到当地的“风土人情”而被一拖再拖。开拓外地市场需要有丰富的“经验”,陈明亮的公司当时实际上已经拿到了地块,但就是不能动工,直到花了一年的时间“公关”,才取得了当地房地产市场上的“开发许可证”。

  陈明亮创业初期,在一次朋友聚会里,向朋友大吐苦水。他抱怨作为小开发商,在满是猫腻的地产产业链条里,也只能沦为各种利益的牺牲品。要取得项目的开发权,他们必须通过层层关系弄清楚每个职能部门中是“谁说了算”,否则就是花了数十万也盖不了那个关键性的公章。

  开发商们聊天时也说起过“谁想送啊?可实在没办法,这个行当水太深了,土地、规划、贷款、销售,一个都少不了。少拜了一尊神,准保得让你吃苦头……”

  对于他们来说时间就是金钱,上亿的资金投进去,每天的利息数目非常大。他们急,但一些部门的工作人员不急,送去文件,说,先放那儿吧,过两天去问,还没看呢。通常他们事先就办好一张银行卡,同文件一同送去,于是第二天就能拿到盖过章的文件。小房地产公司是求工作人员办证,而大房地产公司则是工作人员求他们,双方合作,利益共赢。

  陈明亮进入“爷爷时段”的法宝共享开发利润

  经过几年时间的历练,陈明亮的房地产公司实力颇丰,经验也是日益的丰富。他也早已深谙房地产开发“之道”,花10万元就可以上调地块容积率,或者逢年过节送几十万元的“购物卡”、组织相关职能部门“外出旅游”、花一两万块请相关领导“搓一顿”,“公关”之后规划上的事情都“好商量”。

  “竞拍”到土地之后,修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中偷工减料,这些都是陈明亮牟取高额利润的关键环节。共享开发利润是他与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。在职能部门“过五关斩六将”后,陈明亮当完了“孙子”,以后就彻底进入“爷爷时段”了。

  在后来的一次聚会里,事业顺利意气风发的陈明亮,一改以前的愁眉苦脸,不由自主地向朋友得瑟“不要认为房地产开发需要大笔资金,弄明白了里面的‘道道儿’,你也可以搞开发。操作一个号称总成本1亿元的楼盘,开发商的实际总成本通常不会超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出,银行那边自有办法。”

  陈明亮的实际成本就是公关费

  用用利润换权利

  事实上,盖完所有“必需的”公章之后,陈明亮才开始到银行进行融资。对陈明亮来说,他的实际成本并不是由土地费用、建安成本等因素构成的,而是公关费用。

  诚如中国社会科学院金融研究所研究员易宪容所说,在房地产市场的各个环节,只要是有政府权力在,只要经过政府权力审批,如果这种权力不能够有效的约束,那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。

  易宪容指出,既然一些政府官员能够轻易地滥用手中的权力,既然一些地方政府的权力可以轻易交换成财富,那么房地产开发商是愿意用一定的利润来换取权力的,因为换取的这些权力能给他们带来更大的利润。在这种情况下,房地产开发商就会借助房地产市场的特征,或房地产产品的异质性,对房地产的产品进行垄断性定价,甚至来操纵房地产市场的价格,让其利润极大化。

  地产大爷擅长“空手套白狼”“招拍挂”是障眼法

  人们普遍认为,进入房地产开发行业,首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源。实际上,地产大爷们对这些“前提条件”根本不屑一顾,他们甚至可以空手套白狼,取得优惠的协议地价,剩下的地价款先欠着,从而一转眼就成了地主,并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定,但他们自有办法顺利地通过各种关节。

  媒体上常见的“招拍挂”其实只是障眼法。土地价格、开发成本是不少房开发商对外宣称“价格上扬”的最大原因。“暗箱操作”是房地产开发商降低成本的主要渠道,对他们而言,“搞定”这些职能部门,就必须“有钱大家赚”,从楼盘开发中拿出一部分利润,和评估、规划、拍卖、土地、政府等部门取得多赢,用一句通俗的广东话,应该是“做生意嘛,你赚你的,我赚我的”。

  楼盘要站得住脚 两成利润是“不可预测费”

  据有关人士透露,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要把两成左右的利润列为不可预测费。项目要想进展得顺利,和各部门之间保持“和谐”最重要。通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来打点这些权力部门。

  打点好了各路神仙之后,陈明亮就开始把黑手伸向了房地产开发市场。政策规定,银行贷款的前提是开发商前期必须投入25%的资金,但银行方面为了争取像陈明亮这样的优质项目,往往“不按套路打”。银行的人对他进行指点,通过修改资产负债表就可以将一个小地产商变更为资产优良的公司。之后,陈明亮通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来能用“假按揭”套取更多资金。苏言潘卫民

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