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多热点城市二手房下跌 大批炒房投机客开始逃命

2017-06-25 来源:盱眙市房产网
 
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今年年初,为了有效遏制房价过快上涨、控制各类房地产过度投机行为、消除房地产泡沫,各地楼市调控政策不断加码,有的热点城市甚至出来了新房10年之内这样严厉的政策来限制炒房行为。时至年中,本轮楼市调控政策的效果对二手房市场的影响开始逐步显现,多个热点城市的二手房价格开始集体下跌,卖家不再坐地起价,买家也没有再疯狂抢购,楼市恐慌情绪得到缓解,楼市开始重回正常轨道。有分析认为,本轮楼市的调控政策使得二手房市场的寻租空间越来越窄,大批的房地产投机者开始黯然离场。

北京:二手房价格领跌全国新增个人住房贷款大幅下降

随着北京楼市调控打出“组合拳”,房价和信贷调控效果逐步显现。据国家统计局北京调查总队日前发布的北京5月份住宅销售价格数据显示,5月北京新建住宅较4月份持平、停止上涨,而二手房市场则出现整体下滑。无独有偶,据央行营管部最新数据显示,5月北京新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降,房地产贷款余额增速更是降至2016年9月水平。

据国家统计局北京调查总队最新数据显示,5月北京新建住宅售价较4月份停止上涨,其中144平方米以上的大户型新房价格环比出现了0.2%的下跌。同时,90平方米以下的小户型和90至144平方米的中户型价格较4月份略有上涨,涨幅为0.1%。受北京房价涨势放缓甚至止涨影响,5月北京新房价格与去年同期相比,涨幅也明显收窄。数据显示,今年5月小户型涨幅最低,仅为12.9%,其次是大户型,涨幅为14.5%;相对而言,90至144平方米的中户型涨幅最大,为16.2%。二手房市场较4月份则出现全面下跌,整体跌幅达0.9%。其中,小户型跌幅最为明显,达到1%;其次是中户型,达到0.8%;大户型跌幅相对较小,下跌了0.6%。面对史上最严格、最严密楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象明显得到遏制。

随着北京地区网签成交量持续走低,市场开始进入调整周期。二手房市场买卖双方的博弈关系开始逆转,市场正在向买方市场转变。“以前基本每天都有新增客户,现在一周能添一两个就烧高香了。”一位房产中介说,一边是看房客户大幅减少,另一边则是成交周期明显拉长,导致成交量很难上去。一些中介门店甚至出现了几乎“零成交”的窘境。

市民李先生几个月前办的二手房房贷,审批好不容易通过后,放款的消息却遥遥无期。记者了解到,像李先生一样等待放款的人不在少数。“没额度。”一家股份制银行的个贷部工作人员透露,几乎每个月压额度是新常态。随着半年末MPA大考临近,各家银行都在从严管控流动性,在排队放款的情况下,会优先考虑高利率客户。记者了解到,京城部分银行首套房贷利率已执行在基准利率基础上最低上浮10%,而在实际执行过程中还会存在议价。

止涨下跌的房价、紧缺的房贷额度直接导致个人住房贷款增幅不断下降。昨日记者从央行营业管理部获悉,5月末,北京市金融机构本外币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人住房贷款等)余额15559.3亿元,同比增长21.6%,增速降至2016年9月水平。其中,个人住房贷款余额9235.8亿元,同比增速自2016年11月的42.6%历史高点回落至35.9%,增速逐月回落。其中,新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。数据显示,5月末个人住房贷款比年初增加907.6亿元,新增额占各项贷款新增额的比重为28%,较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降9.3个、18.7个百分点。与此同时,北京个人住房贷款月度新增额整体处于下降态势。在严格执行首套房贷认定标准的政策作用下,首套房贷笔数占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

深圳:5月二手房价环比下跌创70周以来最低

报告显示,5月22至5月28日深圳二手住宅均价环比下跌5.0%,成交均价为48242元/平方米,这是深圳二手房均价70周以来的最低。数据显示,上周深圳新房成交341套,环比减少5%,面积共计37306平米,环比增加5%。新房成交均价环比上涨8.3%,为56893元/平方米。二手住宅方面,全市成交1912套,环比增加27.89%,成交面积16.19万㎡,环比增加28.77%。二手房成交均价环比下跌5.0%,为48242元/平方米。

另外,业主报价近期波动比较频繁,由于预期不稳定,呈现震荡走下的趋势。目前深圳尚未出台新的政策,受周边地区政策频繁出台的影响,深圳楼市预期波动性较大。

新房市场5月成交自第一周后持续走低,5月批售和推售项目只有4月的一半,特别是5月下旬无住宅公寓推出。深圳中原地产认为,目前政府调控预期更为强烈,预计市场观望情绪会更加浓厚。

上海:二手房成交量大幅萎缩外围区域跌幅居前

同样作为一线城市的上海,二手房交易市场也严重受挫。数据显示,5月上海二手房市场成交量继续萎缩,处于近五年来同期成交量的较低水平,不管是挂牌量还是成交量均出现明显下滑。记者调查发现,5月成交量下滑最明显的是金山、崇明、松江三个外围区县。市中心中高端房源成交萎缩也相当严重,有门店甚至一天也没有一个上门客。受信贷政策影响,整个贷款周期延长,导致很多以改善需求为主的连环交易中断。

数据显示,2017年5月,全市二手房共计成交1.66万套,环比下跌5.76%,同比下跌23.52%;其中二手住宅成交1.46万套,环比下跌5.31%,同比下跌23.92%。这已是上海二手房市场连续第二个月出现成交量滑坡。从历年同期的成交情况来看,今年5月1.66万套的成交量,与楼市低谷期的2012年同期较为接近,大大低于2015年3.81万套、2016年2.17万套的同期成交量。值得一提的是,自2011年以来,大部分年份中,5月二手房成交量均要高于同年4月,唯有2014年和今年,5月的二手房成交量反而低于4月。

从区域来看,5月绝大部分区县的二手住宅成交量相较4月出现下滑,其中金山、崇明、松江等上海外围区县环比跌幅居前,均超过10%。记者从当地中介机构了解到,这些外围区域二手房成交锐减,主要是受到新盘的冲击。中原地产青浦区域经理向德营告诉记者,青浦目前二手房成交出现明显分化:总价250万元以下的房源成交加速,而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。

中介人士普遍反映,在诸多调控政策中,信贷政策对置换型购房交易的影响最大。由于贷款审批从紧、放款速度慢,交易周期拉长,很多连环交易中涉及至少两套房源、三组客户,只要一个环节出问题,整个交易链就出现中断而无法进行下去。有分析认为,目前上海二手房市场买家观望心态浓厚,入市意愿不高。市场调整预期已经确立,议价范围普遍有3-5%,所以买家不急于入市,期待更大的议价空间。另一面,房东心态趋于稳定,目前主动往下调低售价的房东不到两成,更多的二手房东也是置换客,不愿意让价过多,导致绝大部分房源报价维持坚挺,成交停滞。

投机客开始逃离楼市普通购房者的春天即将到来

今年调控新政不断,先是各地收紧限购,之后有陆续出台了认房又认贷、限售等一系列的政策,尤其是限售政策的出台,可谓是压倒投资客、炒房者的最后一根稻草。在此轮全国性的“史上最严”楼市调控政策倒逼下,投机性的热钱流动已经发生了变化。由于此次楼市调控政策是将限购与限售结合在一起,部分投资客和炒房已购房的由于没有及时卖掉手中的房子,导致这部分热钱在相当长一段时间内被“锁”在楼市难以变现;另外,由于目前楼市的投资价值已经较弱,且短期难以恢复。

对于普通购房者来说,由于没有闲置的资金去买房,只能眼睁睁的看着房价慢慢涨起来,而毫无办法。他们唯一能做的,就是在心中期盼,有一天房价能够降下来,然后这一天一直也没有到来。今年等明年,明年等后年,结果自己的积蓄离凑够首付越来越远。如果说不调控,那么相信炒房者会继续炒下去,而普通人买不起房的现象也会持续存在。这样的话,房子已经失去了居住的功能,而彻彻底底的沦为一种商品,一种被不断倒卖的商品。而这与“房子是用来住的,不是用来炒的”是完全相悖的。

目前来看,房价快速上涨的势头已经得到了遏制,在限购尤其是限售政策的联合作用下,住房交易后的再次转让得到了限制,增加了住房持有成本,同时也防范资金快进快出,有力打击了各类炒房和套现的现象。各类投机客在这般严厉的政策的围追堵截下,最后的选择也只能是黯然离场逃离楼市,普通购房者的春天将要到来。


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